由《21世紀經濟報道》主辦的“博鰲•21世紀房地產論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店盛大開幕，會議主題為——地產考驗中國：以制度創新求解效率與公平。聶梅生、任志強、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業界大腕與經濟學家將組成最強演講陣容聯袂出席，共同探討新形勢下中國地產行業的現狀和未來，為迷霧中的中國房地產業號脈、開方。

        主題演講：張雪舟  精瑞（中國）不動產研究院院長

        精彩專題：博鰲•21世紀房地產論壇第 10 屆年會

        田總提到了房地產開發企業的問題，目前商會做了很多綠色低碳項目，很多的企業都問我，應該采用那些項目可以達到綠色低碳的目標。剛開始談的時候和規劃的時候還未涉及到技術，我認為應該分三個層面。

        首先是理念，設計的時候不是用綠色低碳的技術，后面就沒有綠色低碳的概念。很多的建筑為了滿足體型漂亮和美觀，因此后期的低碳和新技術就無法選擇。

        其次，系統解決方案的時候，并不是說用了玻璃窗和圍護結構可以解決的。

        第三，進行系統分析后，才知道水系統、能源系統上用怎樣的技術，才可以達到綠色低碳的標準。

        今天的主題是“綠色力量·低碳地產”，我們做了很多的工作后，綠色和低碳的概念和含義是完全不同的，綠色建筑和低碳建筑真正的科學定義和描述是完全不同的。

        下面將綠色和低碳進行對比。

        商會和研究院從2001年做了綠色生態住區的手冊，去年做了綠色低碳的減碳評估手冊，對于我們而言內部是相輔相成不斷發展的，做了以后，我們發現這是兩本書，不同的體系。究竟什么是綠色城市低碳。我們進行了對比分析，包括了我們的標準和美國的標準，建設部的標準。

        1、健康舒適的環境，簡單的說就是以人為本。

        2、節約資源保護生態。

        3、人與自然的協調發展。

        三大主題從國際來說，任何國家的綠色標準都要滿足，或者是作為共同的目標，但是低碳不太一樣，正如梁博士說的，進口國外的產品，產品生產在國外。

        綠色是從定性定量綜合評價的，有很多的評價，我們是500分，建設部是3A級的評價指標，提到碳排放的時候，只有溫室氣體作為衡量的，無論是工廠、城市、建筑和房地產談低碳的時候，一定要告訴我二氧化碳的減排是多少。

        量化，包括CDM，哥本哈根會議中國和美國做出的承諾，例如GDP中碳排放要降低多少，中國是降低45%，量化后才可以跟金融掛鉤，昨天會議上談到跟央行做這樣的工作，就是希望將節能減排量化后跟金融掛鉤。

        前面講的是概念，綠色住區的標準是公認的，第一個是住區選址、交通系統、熱導效應、微環境、綠化系統等等，建筑外面的環境、小區的環境和周邊的環境。

        能源環境，新能源系統，能源系統的優化。

        住區水環境的問題，今年大家會發現西南干旱，如果沒有碳和能源的話，生活質量下降，就會不舒服，采暖不到，如果沒有水的話，不是質量的問題，而是生存的問題，多少頭大牲畜死亡，如果沒有全國的力量，各地方支持的話，人幾天沒有水就面臨生命的危險，碳對于我們還不到生命的危險，但是水在西部地區是制約經濟發展的，因此水環境方面是更加重要的衡量指標。

        材料和資源，包括建筑材料，幾位嘉賓談到了碳排放和建筑的內容，比較多的是衡量運行，我為了建設低碳建筑、節能建筑，所采用的建筑節能材料的情況，例如現在專家爭論的問題，外保溫系統的板幾公分好，增加幾公分的碳排放不如生產過程中的碳排放，包括國際上公認的太陽能光伏，美國要投資20億美元建二個太陽能光伏的發電廠，中國目前是世界上最大的太陽能光伏的生產基地，很多西方發達國家的碳排放是用太陽能發電，產品的生產是在發展中國家，是在中國，因此梁博士說算在我們這里，他們是減碳，但是生產是在中國，因此我們要衡量產品的全生命周期。

        完整的描述一個項目是否是綠色生態，一定包含五個方面，不能說能源很好，室內環境很好，其他的幾個比較差是不行的，五項都要達到基本值。

        綠色低碳的研究系統，根據單一指標和量化來看，從國際的經驗和中國的情況來看，可以量化的內容不太多，但是比重很大，例如建筑節能對于減碳的作用，室內環境質量、住區水環境，雖然占的比重不大。低碳交通，是指住區內的交通，住區外因為科技的發展，還未到定量的指標，因此作為待選項，這一項的爭論是比較大的，因此將生產的問題考慮在其中的。

        綠色的五個系統包括權重，水環境占了21%，美國的標準更高，因為美國不缺水。

        我們將綠色的所有指標拿出來，哪些跟碳排放是有關的，例如保護當地人文，棕鈣文化是跟碳排放無關的。室內舒適度如何增加，有的跟碳排放是無關的，我們發現住區環境選址方面34%是跟碳有關的，64%是無關的。能源跟碳排放是有關的，住區環境19%是有關的，綠色評價體系中41%的指標跟減碳有關的，59%是跟減碳無關的。要談低碳建筑就是41%的問題，其他的59%是談不到的，去年我們的定義是綠色低碳，我們的辦法先評價是否是綠色，達到綠色的基本指標后再談減碳的問題。

        低碳住宅到底是怎樣的住宅，我們分析了國內實際個建筑和國際上知名的建筑，談到項目無論是低碳還是零碳，有很多的提法，共同的一點是可再生能源，其中的貢獻量是非常大的，超過了減碳量化指標的50%，現在很多的項目找我們的時候說希望做綠色低碳，我們首先問可再生能源利用的情況，很多地方只是做了太陽能草皮，地緣熱泵和太陽能，如果要做中國領先的低碳項目就有很大的爭議。

        昨天的會議和前天的會議我們發現，非常大的知名品牌的老總都作講，我做綠色和低碳可以給我掉來怎樣的好處，沒有好處我怎么做，這是非常尖銳的問題，雖然說了多年，實際上房地產開發企業在做節能和綠色低碳的時候，仍然是非常被動的，田總和招商地產等等有很好的綠色開發理念的企業除外，畢竟是鳳毛麟角，絕大多數的品牌企業做綠色低碳的時候是非常被動的，可能有兩個方面，這些天很多的嘉賓都談到了政策，我國在綠色節能方面的政策目前是不完善的，就是缺一頭，例如多少層的建筑必須有遮陽和太陽能，目前尚未見到普惠型的，田總講了你們是建筑部的節能示范單位，一年的指標是很少的，大家都在爭奪，但是沒有普惠的，如果都做到了，國家和財政部就給予補貼。

        開發模式決定的，為什么這么說？剛才說了綠色節能和低碳建筑，大家說成本增加是一條，全生命周期一定會解決問題的，后面會將錢掙回來的，絕大多數的企業建設住宅后將建筑賣掉了，開發商通過綠色的概念將成本收回來，真正的長期收益開發商享受不到，因此開發商不主動或者是被動的原因，這幾年我們突然發現一個問題，談到公共建筑的時候，第一公共建筑的能耗和住宅的能耗相差10倍，量非常的大，很有意思的一點，國內做了很多綠色建筑，知名的項目和企業，公共建筑的比例相當高，例如北京財富公館都是高能耗的建筑，這些公共建筑是甲方持有的，最近走訪了幾家企業，不點名是哪些企業，我們談綠色生態住宅的時候，他們說綠色很好，住宅的事情先放一放，辦公樓運行了一年，電費太高了，一年800萬的電費，是否可以先將問題解決了，尤其是這兩年住宅政策控制后，很多的企業走向商業建筑，自己持有和運行一年后，考慮前期未考慮綠色生態，后面的壓力是非常大的。公共建筑方面的積極性要高于住區的工作，后面簡單的就空間文化特點，輸配系統進行簡單的介紹。

        輸配系統比能耗還要大，既有的建筑，能耗系統，新風系統、中央控制系統都很先進，實際上公共建筑設備的水平平均要高于發達國家，因為我們是后發展的，而且采用國際上高的標準，簡單的說是四肢發達，頭腦簡單，但是管理系統和物業管理運行上，能源管理上，幾乎所有的運行系統中都沒有能源管理和優化系統，國際上的經驗通過運行管理，使能耗降低10%—20%，最近做了兩個研發，不用動大規模的空調設備改造，就可以使運行系統能耗大幅度的降低，研究院將大的工作重點專項公共建筑，跟開發商講的話，開發商100%可以聽得懂，而且愿意的投入，因此對于公共建筑的需色低碳會成為中國房地產的突破口，要比住區建筑更好做。

        隨著國家政策的出臺和體系的完善，會有更多的企業學朗詩和招商地產將綠色建筑作為基本的點，作為品牌的核心以及競爭點，全國的綠色行業就會形成一定的規模，達到一定樂觀的情況，因為時間的關系，我就介紹到這里，謝謝大家。