“在可見的時間內，市場上依然可以提供足夠多的廉價建筑施工力量，所以住宅產業化并不是亟待解決的問題。但是長遠來說，中國的建筑成本上升已經十分明顯，產業化生產一定是趨勢。”五合國際（5+1WerkhartInternational）建筑設計集團副總經理盧求對記者表示。

節能住宅產業化的“廣義”與“狹義”對撞

    事實上，業內一些領軍房地產企業已經在努力，要在保證質量的同時節省生產成本。其中一些企業，將這種戰略調整的時間表提前了許多。盧求認為：產業化的一個優勢，就是可以在節省成本的同時提高工程質量，以便于快速地大批量“復制”住宅。從目前中國的現狀來看，單項的住宅生產工藝已經十分成熟，但是整個工廠化生產卻不成體系，還需要一步一步來。

    “業內對于中國是否適合產業化生產的憂慮，的確是基于中國的產業化現狀。例如行業通行標準的缺少，以及上下游資源還未整合。所以，發展產業化為時過早成為一種質疑的聲音，最終成為影響中國產業化進程緩慢的因素之一。”盧求說。但是，考慮到現實情況，如果不可以一步過渡到狹義的“工廠化生產”，起碼可以先做一些房地產生產部件標準化的嘗試。這也屬于廣義的產業化嘗試。 　　

    成長的煩惱 　　

    “當單項的技術已經成熟之時，如何把一個個單項技術整合為一幢房子成了問題。”盧求說。因為類似于門窗的工廠化生產，并不能抵消某些住宅部件工廠化生產的同時，其他部件所存在的生產、運輸、安裝等多個環節的難題。在國內的建筑規劃已經與國際先進水平接軌的同時，現實中存在的行業標準缺失很難回避。 　　

    盧求認為：“現狀讓業內對于國內產業化嘗試的擔憂有一定道理，這也是為什么國內的住宅產業化遲遲沒有發展起來的原因所在。但是，整個行業需要朝著產業化發展，這是大趨勢。” 　　

    在盧求看來，所謂的中國特色住宅產業化，首先要解決的，就是要在城市化過程中，為房地產行業突飛猛進的增長所帶來的巨大需求提供技術支持，從而可以在短期內提供相對低成本而又高質量的住房。 　　

    政府對于住宅產業化的定義，可以被概括為“推動新型工業化在住宅領域中的應用，將目前住宅產業這種以勞動力密集、資本密集型的外延式增長轉變成技術密集的內涵式增長，通過工業化、市場化和專業化分工帶動住宅產業化，解決住宅產業發展中突出的矛盾，引導其健康地發展。”這被稱為“具有中國特色的住宅產業化”。 　

    這一定義正是針對目前房地產市場中所存在的現實問題，而有些問題通過逐步的產業化嘗試可以得以解決。 　
　

    從國際上領先的開發商的開發理念來看，成立于1956年的PulteHomes，在50年間，就一直在采用“標準化、模塊化生產”。根據五合國際的研究報告：PulteHomes根據客戶細分的結果制作出標準化產品說明書，然后在全國不同市場進行模擬試驗，確保開發出適應目標客戶群的產品。

    PulteHomes反對設計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設計環節。根據這一原則，PulteHomes在所有區域市場進行檢查，確保所有的設計施工方案在設計和建筑可實施性方面的最優化，如果達不到要求，則必須簡化方案使其更便于指導高效率、低成本的施工建造。

    從PulteHomes的例子可以看出：開發商這一角色在整個開發過程中的把控成為房地產展開工業化生產的一個必要前提。 　　

    總體來說，住宅產業化的實施，使分工細化，縮短了項目開發周期，同時可以將成本控制權牢牢掌握在開發商自己手中。產業化過程中的市場化、標準化、機械化、模塊化、專業化是深入到住宅產業各個環節的，是互相結合、互相影響而產生作用的，如何使它們結合得更緊密、更合理，在于每個開發商對產業化的理解。 　　

    但是，目前國內的房地產開發行業所采用的傳統開發模式與PulteHomes依然存在不同。例如，開發商大多以項目為主，從前期購地調研，到設計、施工、租售等階段，都親力親為。拆開來看目前的開發過程，在房地產開發的中期，依然存在注重外立面裝修和小環境的配置，過多的精力都在建筑物外表張揚的形態上，但是涉及到如何提高功能和品質，卻往往難以得到應有的提高。

    更為重要的是，長期的“賣方市場”導致市場供需之間失衡，很難形成住宅產業化所需要的市場土壤。 　　

    住宅戶型、小區環境、建筑材料環保等理念成了炒作的噱頭，在房價討論的一片喧囂中，對于傳統工藝的質量提升始終沒有成為市場關注的焦點。 　　

    “如果業界類似的浮躁得不到解決，住宅產業化的進程很難加快，因為所有的營銷手段僅限于概念炒作，而對于基礎材料、技術工藝方面的創新勁頭不足。”盧求稱。 　

    產業化的“廣義”與“狹義”對撞 　　

    盧求對于國內的房地產產業化生產有一種大膽的設想。就是從兩個層面理解“產業化”，擇取一個可行的方向來進行廣泛意義的嘗試。例如，從生產標準化部件入手，進入廣義產業化領域的嘗試。 　　

    在他看來，“構建產業體系”一是技術保障體系；二是建筑體系；三是部品體系；四是質量保障體系；五是性能認定。這五個構成部分事實上反映了建設過程中的不同階段。 　　

    針對構建產業體系的不同階段，可以將萬科的產業化之路分為四個部分：第一步是分區域建立萬科自己的《住宅使用標準》和《住宅性能標準》，這是保證產品品質的前提；第二步是標準化設計，就是按萬科自己的住宅標準完成住宅產品體系的標準化設計，同時形成標準化部品體系。標準化的住宅產品設計是從市場的需求出發，也會每年隨著市場的發展而升級、演進；第三步是部品的工業化制造；第四步是產業化。 　

    “‘狹義’的工廠化生產，就是從工廠大量預制構件，盡量減少現場施工，將大的建筑主體，包括衛生間，都在工廠內完成生產。類似的生產方式需要在工廠完成大規模的混凝土制模，從而減少工作人員現場制作的步驟，并且同時達到施工現場減少干擾，維持場地干凈的目的。” 　　

    但是，這種工廠大規模預制的方式需要很好的成本控制，這些生產成本的升高體現在各個環節：大規模的制板需要部件生產商前期十分昂貴的設備投資；生產環節需要大規模的工人人力投資；施工后期對于結點的處理等細節問題對設計施工人員要求很高。這一系列程序還需要在操作過程中被逐漸完善、優化。 　

    相比來說，盧求認為，目前情況下，未必在短時間內構建一個大的產業化框架，而可以先從提高部件的工業化水平入手，將急需解決的問題放在如何生產高質量、高性能生產部件這一方面。這是一種更為“廣義”的產業化嘗試的概念。 　
　

    “可以提升單項部品的質量，讓其滿足耐用持久、可維修、環保等多項要求。然后，再完成這些標準化部件與部件之間的匹配。如果部品生產商可以實現充分競爭，還可以縮短供貨周期，通過機械化生產降低成本。” 　　

    住宅要產業化，其所采用的部品生產都必須模塊化、標準化、機械化，要符合國際建筑材料標準，節能環保是標準之一。目前我國之所以還沒有正式踏上產業化之路，與這第一步還沒有邁開有一定關系。