第一太平戴維斯業(yè)務(wù)收入構(gòu)成(2006年度)

　　在國(guó)內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營(yíng)類收入一億元人民幣。在國(guó)內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)的公司數(shù)量還很少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈。同時(shí)，隨著商業(yè)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)趨向于更多的關(guān)注核心業(yè)務(wù)。這就為物業(yè)公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)留出了廣闊的市場(chǎng)空間。這樣開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不失為物業(yè)公司尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的一種途徑。

　　住宅物業(yè)雖然市場(chǎng)規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤(rùn)率較低，大部分住宅物業(yè)公司僅能實(shí)現(xiàn)微利或略有虧損；而且住宅物業(yè)普遍由開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場(chǎng)化率最低；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤(pán)的品質(zhì)與價(jià)值，從而提升開(kāi)發(fā)商的品牌。日前，萬(wàn)科對(duì)外表示，萬(wàn)科物業(yè)以后不會(huì)再接除公司外的物業(yè)管理項(xiàng)目，專注于為本企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)。與此相呼應(yīng)的是，目前中海物業(yè)也在深圳回撤除中海地產(chǎn)之外的物業(yè)管理項(xiàng)目，中海地產(chǎn)同時(shí)以1.28億元人民幣，悉數(shù)收購(gòu)了中海物業(yè)的股權(quán)。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場(chǎng)上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤(rùn)又會(huì)使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中近一步分化。

　　國(guó)家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等。國(guó)家政策、時(shí)代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下的一些趨勢(shì)：

　　1、住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會(huì)以開(kāi)發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤(rùn)，在加上消費(fèi)者在購(gòu)房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高、中海、萬(wàn)科等較有影響的物業(yè)公司收縮項(xiàng)目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。在全國(guó)100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開(kāi)發(fā)商設(shè)立?？紤]存在大量的項(xiàng)目公司，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會(huì)更大，保守估計(jì)會(huì)達(dá)到70%以上。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主自管實(shí)踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會(huì)以自建自管為主。

　　2、住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場(chǎng)將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬(wàn)平方米；深圳物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1029家，平均每家管理項(xiàng)目5.1個(gè)，管理面積24萬(wàn)平方米。隨著我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)模化、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。

　　3、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)化程度將提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場(chǎng)吸引力高；高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶對(duì)物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務(wù)理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開(kāi)發(fā)商出于對(duì)物業(yè)價(jià)值的考慮，物業(yè)管理市場(chǎng)最終將走向由市場(chǎng)和客戶進(jìn)行選擇。市場(chǎng)和客戶選擇的結(jié)果必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展，從而提高行業(yè)集中度?，F(xiàn)有優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)憑借其自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，在增量物業(yè)管理市場(chǎng)中爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額。

　　4、商業(yè)物業(yè)的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)進(jìn)一步增加。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)的高盈利性會(huì)對(duì)開(kāi)展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強(qiáng)的吸引力；另一方面，開(kāi)展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強(qiáng)的資本實(shí)力和較好的人力資源，其主要服務(wù)對(duì)象也具備對(duì)于物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)的潛在要求，所以開(kāi)展商業(yè)物業(yè)的公司對(duì)物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一些先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時(shí)積極地拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問(wèn)等多個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，更好的滿足客戶需求。

　　5、物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨(dú)具特色的“小而全”的企業(yè)。它們?cè)诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作較為困難。是必發(fā)揮一己之長(zhǎng)，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。這些服務(wù)商利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商。使“大而全”的公司全力做“大”。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過(guò)管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。